专业文章丨次承租人是否可以排除出租人的强制执行
2025-12-16
在“买卖不破租赁”原则与强制执行程序的交汇点上，次承租人能否排除出租人的债权人申请对租赁物实施查封、扣押、拍卖，已成为实务与学理持续争论的难点。传统民法以合同相对性为纲，将次承租关系定性为单纯债权，否定其对抗力；《民法典》第725条虽确立“所有权变动不破租赁”，却未明确次承租人是否享有同等待遇。执行程序中，人民法院依《查封扣押冻结规定》第26条、第民事执行中拍卖变卖财产规定》第31条，以“占有”与“登记”作为权利外观审查标准，导致实践中存在争议，学界亦也有不同的观点：债权说担心泛化对抗力会侵蚀交易安全；物权化说主张符合公示要件时应类推适用《民法典》第725条；折中说则提出以执行异议之诉为程序载体，通过“善意、有偿、已占有、剩余租期较长”四要件进行个案权衡。实践中次承租人面临“租金已付、房屋被拍、搬迁无门”的三重风险，本文将从租赁基础、合同相对性、对抗执行权利来源三方面对次承租人是否可以排除出租人的强制执行的问题进行回应。
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