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目 录

一、前言

二、中国物业服务合同纠纷案件案件检索分析

三、中国物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

四、重点案例裁判观点采撷

五、基于物业服务公司的法律风险防控建议

六、基于业主及业主委员会的法律风险防控建议

七、基于有关部门关于物业服务合同争议预防和调处的建议

八、附录

九、结语

前 言

中国已经进入一个城镇居民生活小区化的时代，这种居住模式随着城镇化的进程也在向农村挺进。对于小区物业的管理，从社会现状及发展趋势来看，物业服务企业管理已俨然成为最普遍的物业管理方式。于是，物业服务合同作为一种新型的、重要的契约类型，既是物业服务企业的经营基础，亦关乎全体业主的切身利益。在此背景下，从《物业管理条例》到原物权法再到《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号，经法释[2020]17号修正，以下简称“物业服务纠纷解释”),相关法律规范均对物业服务合同的有名化有所回应。民法典更是吸收上述规则，将物业服务合同纳入合同编第二分编“典型合同”，以期解决物业服务领域的突出问题。

近年来，物业纠纷逐年攀升，甚至成倍量递增，矛盾涉及面广，易激化引发群体性事件，已成为涉及千家万户的一个社会问题。物业纠纷已成为基层社会治理中不可轻视的矛盾，物业纠纷成倍增长，势头较猛，纠纷类型也在多样化，还有继续攀升的空间，人民法院案多人少的矛盾一直客观存在，现在大量的物业纠纷又挤占了有限的司法资源，压缩着法官的办案时间，而且标的额小，当事人对立情绪严重，处理的社会效果不佳。

京师律师根据中国裁判文书网以及Alpha数据库所公开的2021年上半年度在全国范围内涉及物业服务合同纠纷案件的129306份裁判文书进行分类、整理、对比分析。总结出中国物业服务合同纠纷案件的诉讼基本状况及其原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后站在法律从业者的角度，准确把握合同性质，作出有利于避免因合同履行的风险防控策略。最终形成本报告，为双方提供借鉴和参考。

本报告以2021年7月6日24时为时间节点在中国裁判文书网、Alpha法律数据库以及北大法宝-司法案例数据库获得的上网裁判文书为统计数据来源，由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响，致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致，故本报告对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。

中国物业服务合同纠纷案件检索分析

（一）检索条件

1.数据来源：中国裁判文书网、Alpha法律数据库、北大法宝-司法案例数据库

2.地域范围：中国内地

3.案件类型：民事-物业服务合同纠纷

4.文书类型：判决书、调解书、裁定书及其他文书

5.时间区间：2021年1月-6月

6.关键词：2021年、物业服务合同纠纷

（二）检索结果

根据上述条件进行检索，从上述数据库中一共检索到裁判文书129306份。其中：一审文书有119888份，二审文书有3677份，再审文书有587份，执行程序文书有3670份，其他案件有1399件。以上数据于2021年7月6日从上述数据库获取。

中国物业服务合同纠纷案件可视化数据分析

（一）案件审结年度变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件审结情况为：2012年有13559件，2013年有28376件，2014年有128271件，2015年有205851件，2016年有286597件，2017年有432631件，2018年有545839件，2019年有629367件，2020年有599458件，2021年上半年度有129306件。

总体上看，在全国范围内，物业服务合同纠纷案件类案件数量均呈高发性的状态，每年逐年上升。自2013年至2019年期间，案件数量增长速率大大提高。在2020年后，因受疫情的影响，案件数量出现小幅度的滑落。但总体上看，中国物业服务合同纠纷案件类案件数量均呈高发性，成倍增长，势头较猛，物业纠纷已成为基层社会治理中不可轻视的矛盾。

（二）2021年案件审结变化趋势

通过分析数据得知，本报告样本的案件在2021年上半年的审结情况为：1月份有23816件；二月份有19293件；三月份有42695件；四月份有27911件；五月份有14342件；六月份至今有1249件。

总体上看，在全国范围内，相较之其他纠纷案件，物业服务合同纠纷类案件数量较多，且每月的案件数量分布并不均匀。案件数量在三月份出现大幅下滑，可见该类案件存在不确定因素，案件的突发性较强。

（三）案件地域分布情况

从地域分布来看，当前物业服务合同纠纷案例主要集中在辽宁省、四川省、湖南省，分别占比17.27%、8.38%、6.13%。其中辽宁省的案件量最多，达到22337件。

（四）行业分布情况分析

通过分析数据得知，本报告样本中涉及物业服务合同纠纷的行业分布情况为：全国范围内，在2021年上半年所出现的物业服务合同纠纷案件中，当事人涉及到房地产业的案件有57830件，占总比的97.77%，为物业服务合同纠纷案件最集中的行业。另外，涉及租赁和商务服务业和居民服务业的案件分别有409件与381件。其次，涉及批发和零售业的案件有156件，其他行业的案件有258件。其余行业包括农林牧渔业、科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业、交通运输业、住宿餐饮业、卫生和社会行业、教育业。

总体上来看，物业服务合同纠纷所牵涉到的行业较多，但整体行业分布并不均匀。从上面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷当前的行业分布最主要集中在房地产业。

（五）标的额分析

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有74736件，50万元至100万元的案件有93件，100万元至500万元的案件有79件，1千万元至2千万元的案件有3件，2千万元至5千万元的案件有2件。

总体上来看，物业服务合同纠纷案件的诉讼标的额一般不高，99.75%的案件保持在50万元以下。但也存在一部分为高标的额案件。

（六）审理法院分析

在2021年上半年度，在全国范围内，物业服务合同纠纷案件较多的法院为辽宁省及下辖法院，审理案件数量达7878件，占比全国的案件总量13.81%，其中多为集体诉讼案件。其次，四川省及下辖法院审理案件数量达4994件，占比全国的案件总量8.76%。案件位居第三的是山东省及下辖法院审理4104件，占比全国的案件总量7.2%。

（七）审理程序分析

通过分析数据得知，本报告样本中：一审终审案件有119888件，占比92.78%； 二审终审案件3677件，占比2.85%；审判监督案件有587件，占比 0.45%；执行实施案件有3670件，占比2.84%；

总体上看，在案件数量上，一审审终审案件占比总案件数量最多，为样本比例的百分之九十以上，反映出在司法实务中物业服务合同纠纷案件能在一审程序中得到解决，当事人的服判息诉率较高。

（八）审理期限分析

通过分析数据得知，本报告样本中在审理期限方面的情况为：法院审理案件期限在30天以内的案件有63373件，占比75.84%；法院审理案件期限为31-90天的案件有18019件，占比21.56%；法院审理案件期限为91-180天的案件有1120件，占比1.34%；法院审理案件期限为181-365天的案件有380件，占比0.46%；法院审理案件期限为365天以上的案件有671件，占比0.8%。

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在30天以内的区间以及31-90天的区间内，平均时间为24天。这意味着该类案件的审理难度适中，各级法院审理的效率较高，多数纠纷能在1个月内的时间获得解决。但也存在较多案件需要通过较长的审理期限才得以解决。

（九）审理结果分析

1.一审裁判结果分析

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下，撤回起诉的有80094件，占比为66.81%；驳回起诉的案件有1357件，占比1.13%；全部/部分支持的有10414件，占比为8.69%；全部驳回的案件有299件，占比0.25%；不予受理的案件有41件，占比为0.03%。

本报告选取的样本案件中，全国物业服务合同纠纷案件的一审案件中，原告撤回起诉的比例较高，达到66%左右，占据重要比例。原告诉求的支持率仅为8%左右。

2.二审裁判结果分析

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有1573件，占比为42.78%；改判的有305件，占比为8.3%；撤回上诉的有630件，占比为17.13%，发回重审的有63件，占比1.71%。其他案件数量也占据重要的比例。

总体上看，全国物业服务合同纠纷案件的二审案件中，大部分案件在二审裁判中维持原判，仅8%左右的案件在二审程序中得到改判。可见二审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高，多数当事人的上诉可能存在不合理上诉的情况。

3.再审裁判结果

通过分析数据得知，本报告样本的再审裁判结果中：法院维持原判的案件有430件，占73.25%。撤回上诉的案件有63件，占比10.73%。提审/指令审理的案件有29件，占比4.94%。改判的案件有16件，占比2.73%。发回重审的案件有9件，占比1.53%。

总体上看，全国物业服务合同纠纷案件的再审案件中，大部分案件在再审裁判中维持原判，仅2%左右的案件在再审程序中得到改判。可见再审为当事人实现进一步的有效救济的成功概率并不高

4.执行程序结果

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下终结执行的有255件，占比为6.95%；终结本次执行程序的有248件，占比为6.76%；执行完毕的案件有98件，占比2.67%；其他执行裁判结果有75件，占比为2.04%。财产执行的案件有630件，占比17.17%。

通过对执行结果的可视化分析可以看到，物业服务合同纠纷案件适用执行程序相对较多。其他案件占据重要比例。在实践中对于法院裁判结果的自主执行力并不高，往往需要申请执行后才得以督促当事人执行。

（十）高频实体法适用分析

通过分析数据得知，本报告样本中，《中华人民共和国合同法》第一百零七条被引用最多，为4862次；其次是《中华人民共和国合同法》第六十条，被引用次数为4592条。同时，除了《合同法》外，《民法典》等法律法规也成为裁判物业服务合同纠纷案件的依据。

总体上看，在审理中过程中，《合同法》被高频引用。其次关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释也对合同性质、履行问题等作出认定。该类纠纷案件在实践中虽存在一些难点，但所适用的实体法较为集中，依靠现有的法律法规可以有效的解决基本的纠纷。

编委会

主编

邵雷雷 京师总部创始合伙人、京师深圳主任

左胜高 京师总部投资合伙人、京师珠海管理负责人

副主编

秦 威 京师珠海联合创始人、京师珠海法律研究院院长

王岩飞 京师深圳联合创始、京师深圳法律研究院院长

陈 修 京师深圳联合创始人、执行主任

执行主编

孙统彪 京师珠海执行主任、京师深圳法律研究院执行院长

编委成员

吴小潘 京师深圳法律研究院副院长

王华营 京师珠海执业律师

江炜格 香港中文大学中国商法硕士

刘乔妙 北京师范大学珠海校区法学学士

戴紫仪 厦门大学嘉庚学院法学学士