在当代社会的经济交往中，投资人在他人土地上投资形成资产的情况屡见不鲜，而由此引发的资产归属及强制执行问题也日益增多。本文将探讨在他人土地上投资形成的资产（包括地上附着物和地下管网等）的权属认定规则，以及在何种情况下投资方能够排除法院的强制执行，期望为相关主体提供清晰的法律指引。

一、资产形成的法律依据与原则

（一）物权法中的添附理论

添附理论是物权法中的重要概念，它涵盖了加工、附合、混合三种情形。具体到投资形成的资产，如在他人土地上建设的地下管网、地上附着物等，添附理论要求我们判断投资形成的资产与土地是否形成了不可分离的整体，从而确定资产的归属。

1、加工：指对他人之物进行物理改造，使其价值显著增加。例如，在他人土地上建造建筑物，可能构成加工。

2、附合：指两个以上独立物的结合，形成不可分离的整体。例如，地下管网与土地的结合。

3、混合：指两个以上动产的混合，形成新的财产。例如，电缆、管道等的混合铺设。

添附理论的核心在于确定原物与添附物之间的主从关系，以决定所有权的归属。通常情况下，土地作为附合物的基底，其所有权具有主导地位，因此添附物的所有权倾向于归属于土地使用权人。

（二）土地使用权的相关规定

土地使用权是与土地上资产权属密切相关的概念。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权原则上归属于土地使用权人，除非有相反证据证明。这一规定为土地上资产的权属认定提供了基本框架。

1、建设用地使用权：指使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

2、宅基地使用权：指农村集体经济组织的成员依法享有的在宅基地上建造住宅及其附属设施的权利。

3、土地承包经营权：指承包方依法对承包地享有占有、使用和收益的权利。

土地使用权的不同类型对土地上资产的权属认定具有重要影响。例如，在宅基地上建造的房屋，其所有权通常归属于宅基地使用权人，但在集体土地上未经批准建造的房屋可能面临不同的法律后果。

（三）合同与实际出资的作用

合同约定和实际出资是资产权属认定的两个重要方面。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条，若投资方与土地权利人通过合同明确约定了资产归属，则应按照合同约定确定权属。如果合同未约定或约定不明确，则需依据法律规定或其他原则进行判断。

1、合同约定：明确的合同约定是确定资产权属的首要依据。例如，在租赁协议中约定投资形成的设施归承租人所有。

2、实际出资：实际出资情况是法院判断资产权属的重要考量因素。投资方需提供出资凭证、施工记录等证据证明其出资事实。

实际出资与合同约定的结合能够更有效地证明投资方对资产的权益，但在缺乏合同约定的情况下，实际出资仅能作为主张债权的依据，而非物权的依据。

二、资产权属认定规则

在他人土地上投资形成的资产，其权属认定通常遵循以下规则：

（一）法定权属推定规则

依据《中华人民共和国民法典》第三百五十二条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权原则上归属于土地使用权人。这意味着，若投资方在他人土地上投资建设资产，且无法提供相反证据，那么这些资产的所有权通常归属于土地使用权人。

1、法定推定的适用：法定推定规则适用于未明确约定资产归属的情形。例如，在集体土地上未经批准建设的房屋，其所有权通常推定为土地使用权人所有。

2、 例外情形：若投资方能够提供相反证据，如与土地使用权人签订的书面合同明确约定资产归属投资方，或者完成地上附着物或地下管网的权属登记，则可以推翻法定推定。

法定推定规则为资产权属的认定提供了基本的方向，但在实际操作中，合同约定和权属登记的效力更为优先。

（二）合同约定与实际出资

合同约定是资产权属认定的核心依据。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条，若投资方与土地权利人通过合同明确约定了资产归属，则应按照合同约定确定权属。例如，在租赁协议中约定投资形成的设施归承租人所有。

1、合同的效力：合同约定的效力高于法定推定。只要合同内容合法有效，且不违反法律强制性规定，合同约定的资产归属应得到法律保护。

2、实际出资的证明：实际出资情况是法院判断资产权属的重要考量因素。投资方需提供出资凭证、施工记录等证据证明其出资事实。

在司法实践中，法院通常会结合合同约定和实际出资情况，综合判断资产的权属。例如，在案例2024鄂0115民初2969号中，法院认为“以物抵债协议”仅产生债权效力，未完成物权登记的案外人不能排除执行，这表明合同约定的效力需结合权属登记才能对抗第三人。

（三）添附原则的适用

若投资形成的资产与土地形成了不可分离的附合关系，根据添附理论，资产的所有权通常归属于土地使用权人。但投资方可基于“保护无过错当事人”原则主张合理补偿，前提是能够证明自身无过错。

1、添附的类型：

（1）附合：指两个以上独立物的结合，形成不可分离的整体。例如，地下管网与土地的结合。

（2）加工：指对他人之物进行物理改造，使其价值显著增加。例如，在他人土地上建造建筑物。

（3）混合：指两个以上动产的混合，形成新的财产。例如，电缆、管道等的混合铺设。

2、补偿请求权：投资方可基于“保护无过错当事人”原则主张合理补偿。例如，投资方在不知情的情况下在他人土地上建设资产，因土地使用权人的过错导致资产被强制执行，土地使用权人应补偿投资方的合理损失。

添附原则的适用需结合具体案情，判断资产与土地之间的主从关系以及投资方是否存在过错。在案例2009闵民三民初字第2070号中，法院强调了当事人行为如是否出资的重要性，提示在权属认定中需要考察实际的出资情况和当事人的真实意思表示。

（四）登记对抗效力

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产权利以登记为公示要件。若投资方未办理资产权属登记，即便实际出资建设，亦难以对抗土地使用权人的物权主张。登记是物权变动的重要公示手段，对于资产权属的认定具有决定性作用。

1、登记的必要性：登记是物权变动的法定程序，未完成登记的资产可能无法对抗其他权利主张。例如，未办理产权登记的建筑物，其所有权归属可能存在争议。

2、例外情形：在某些特殊情况下，即使未完成登记，投资方仍可能主张权利。例如，投资方与土地使用权人存在合法有效的租赁关系，且在法院查封或抵押权设立之前已实际占有并使用租赁物。若执行程序将导致该租赁权无法继续实现，投资方可依据‘买卖不破租赁’原则，主张租赁权继续有效，以此对抗执行中对租赁物的移交或处置。

登记对抗效力的例外情形需结合具体案情判断，例如在案例2024新31民终1656号中，法院强调了登记对不动产物权归属的决定性作用，提示投资形成的资产若未完成登记，可能难以排除强制执行。

三、强制执行的排除

即便投资方取得资产的所有权，能否排除强制执行还需综合考虑以下因素：

（一）执行异议的法定条件

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，投资方需同时满足以下条件方可排除强制执行：（“合法权属+已占有+支付对价+无过错”）

1、合法有效的书面合同：在法院查封前已签订合法有效的书面合同。例如，租赁合同、合资建房合同等。

2、合法占有：在法院查封前已合法占有该资产。例如，实际使用、管理资产。

3、支付对价：已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

4、非因自身原因未办理登记：非因买受人自身原因未办理过户登记。例如，土地使用权人拒绝协助办理登记。

执行异议的法定条件是对投资方权利的严格保护，但需注意，若资产权属登记在土地使用权人名下，即便投资方实际控制资产，法院仍可能认定其为被执行人财产。

（二）司法实践中的裁判倾向

在司法实践中，法院通常会优先保护申请执行人的担保物权等优先受偿权。例如，在案例2024鄂0115民初2969号中，法院认为“以物抵债协议”仅产生债权效力，未完成物权登记的案外人不能排除执行。这表明，若投资方仅有出资事实但无登记或合同约定，其权利性质为债权，通常无法对抗执行。

1、债权与物权的区分：债权是请求权，物权是支配权。投资方若仅有出资事实但未完成物权登记，其权利性质为债权，无法对抗执行。

2、担保物权的优先性：若土地或资产已设定抵押权，抵押权人享有优先受偿权，投资方的权益可能受到限制。

司法实践中的裁判倾向强调了物权公示原则的重要性，提示投资方在投资过程中应确保权属登记的完成，以避免权益受损。

（三）特殊情形的考虑

若投资方与土地使用权人之间存在租赁关系，且执行将导致租赁权无法实现，投资方可依据“买卖不破租赁”原则主张权益。此外，若资产具有公共服务属性，执行可能损害公共利益，法院可酌情中止执行。

1、租赁权的保护：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。投资方可依据此原则主张租赁权不受执行影响。

2、公共利益的考量：若资产具有公共服务属性，如市政管网，执行可能损害公共利益，法院可酌情中止执行。

特殊情形的考虑需结合具体案情，评估执行对租赁权或公共利益的影响，以平衡各方权益。

四、风险防范与实务建议

（一）投资前的风险评估

在投资前，应充分评估土地的权属状况及潜在的法律风险，避免在已抵押或查封的土地上投资。同时，应签订书面合同明确资产归属，并约定土地权利人协助办理登记的义务。

1、土地权属调查：查阅土地使用权证书或相关审批文件，确认土地的权属及用途。例如，通过不动产登记中心查询土地的抵押、查封情况。

2、合同条款设计：在合同中明确约定资产归属、补偿条款以及土地权利人协助办理登记的义务。例如，约定若因土地权利人的原因导致资产被强制执行，土地权利人应承担赔偿责任。

投资前的风险评估是防范法律风险的关键步骤，能够有效避免因土地权属瑕疵导致的投资损失。

（二）投资过程中的证据保全

在投资过程中，应保留出资凭证、施工记录、占有使用证据等，以备执行异议之诉。这些证据在争议发生时能够为投资方提供有力支持。

1、出资凭证：保留银行转账记录、发票等出资凭证，证明投资方的实际出资情况。

2、施工记录：保存施工合同、施工日志、验收报告等施工记录，证明资产的建设过程。

3、占有使用证据：收集资产的使用记录、管理文件等证据，证明投资方对资产的实际占有和使用。

证据保全是维护投资方权益的重要手段，特别是在权属争议中，充分的证据能够增强投资方的法律地位。

（三）争议解决策略

若发生争议，优先通过协商争取补偿。若协商无果，可提起确权之诉，但需提供充分证据证明权属约定或登记缺失的正当理由。在执行阶段，及时提出执行异议，并同步启动确权诉讼。

1、协商解决：与土地使用权人或其他相关方协商解决，争取通过补偿、分割等方式实现权益。例如，达成补偿协议，明确资产的归属及投资款的返还方式。

2、确权之诉：若协商不成，可提起确权之诉，要求确认资产的归属权。需提供充分证据证明权属约定或登记缺失的正当理由。

3、执行异议：在执行阶段，及时提出执行异议，并同步启动确权诉讼。若资产已被拍卖，可主张拍卖款中分离补偿份额，需证明投资价值。

协商解决和法律诉讼是解决争议的两种主要途径，投资方应根据具体情况选择合适的策略，以维护自身权益。

（四）法律风险提示

1、在他人土地上投资形成的资产，若未完成权属登记，可能面临被登记权利人主张权属或被法院强制执行的风险。即便投资方享有所有权，但若未能提供充分证据证明权属，法院可能仍会驳回其排除强制执行的主张。

2、登记的重要性：登记是物权变动的法定程序，未完成登记的资产可能无法对抗其他权利主张。投资方应确保资产的权属登记完成，以避免权益受损。

3、证据的充分性：在权属争议中，充分的证据是维护投资方权益的关键。投资方应保留出资凭证、施工记录、占有使用证据等，以备争议时使用。

法律风险提示强调了登记和证据的重要性，投资方应采取必要的法律措施，防范潜在的法律风险。

五、结 语

在他人土地上投资形成的资产的权属认定及强制执行排除问题，涉及物权法、合同法以及民事诉讼法等多个法律领域的复杂规则。投资方应优先通过明确合同约定和及时办理权属登记来确保自身权益。一旦面临强制执行，应积极收集证据，通过执行异议和异议之诉等法律程序主张权益。此外，司法实践中对于物权的保护和债权的限制原则也提醒投资方在投资决策时需谨慎评估法律风险，以避免因权属不明或登记缺失而遭受不必要的损失。

（一）核心要点总结

1、合同约定优先：明确的合同约定是确定资产权属的首要依据。

2、登记公示效力：登记是物权变动的重要公示手段，未完成登记的资产可能无法对抗其他权利主张。

3、添附理论的应用：添附理论决定了资产与土地之间的主从关系，影响资产的权属认定。

4、执行异议的条件：投资方需满足法定条件方可排除强制执行，否则可能面临资产被强制执行的风险。

5、风险防范措施：投资前的土地权属调查、合同条款设计、投资过程中的证据保全是防范法律风险的关键步骤。

（二）未来展望

随着社会经济的发展和法律体系的不断完善，土地上资产的权属认定及强制执行问题将面临新的挑战和机遇。未来，相关法律法规可能会进一步细化，为投资方提供更明确的指引。同时，司法实践中的案例积累也将为法律适用提供更多的参考，促进法律的公平与正义。

在处理类似问题时，投资方应密切关注法律动态，及时调整投资策略和法律措施，以适应不断变化的法律环境。通过法律手段维护自身权益，同时也应尊重他人的合法权益，实现各方利益的平衡与和谐。

作者简介

陈爽 实习律师

北京市京师（郑州）律师事务所