在司法实践中，土地和房产分别被不同法院查封的情形较为复杂，涉及 “房地一体” 原则的适用、查封顺位的确定以及法院之间的协调等多个问题。本文将结合相关法律法规和司法实践，对这一问题进行分析，以期为法律从业者及相关当事人提供清晰、准确的处置思路。

一、问题的提出

随着经济的发展和房地产市场的活跃，涉及土地和房产的纠纷日益增多。在诉讼过程中，为保障债权的实现，法院往往会查封被执行人的财产。然而，由于土地和房产的登记机关可能不同，或者不同法院在不同时间对同一被执行人的土地和房产采取查封措施，导致土地和房产分别被不同法院查封的情况时有发生。这种情况下，如何协调不同法院之间的执行工作，以及如何依法处置被查封的土地和房产，成为亟待解决的问题。

二、相关法律依据

1、《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这两条明确规定了房地一体处分的原则，即土地使用权与地上建筑物应当一并处分。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020 修正）》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”此规定进一步明确了查封地上建筑物或土地使用权的效力范围，以及在不同登记机关情况下分别办理查封登记的要求。

3、《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过 60 日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”

三、处置原则

（一）权属同一时的处置原则

1、整体处置 ：当土地和房产属于同一被执行人时，根据 “房地一体” 原则，应当将土地和房产视为一个整体进行处置。这是因为土地和房产具有不可分离性，单独处分其中之一可能会导致权利冲突和实际使用中的不便。例如，如果仅处置房产而不处置相应的土地使用权，买受人可能无法实际行使对房产的权利，因为土地使用权是房产存在和利用的基础。

2、首封法院优先处置 ：一般来说，首先采取查封措施的法院享有优先处置权。这是因为首封法院对财产的控制在时间上具有优先性，其处置财产有利于保障债权的实现，同时也符合执行效率原则。例如，A 法院首先查封了被执行人的土地，B 法院后查封了同一被执行人的房产，在没有特殊情况的情况下，应由 A 法院负责整体处置土地及地上房产。

3、优先债权法院的移送执行 ：若存在优先债权，且首封法院自查封之日起超过 60 日未发布拍卖公告或者进入变卖程序，优先债权法院可申请移送执行。这是为了保障优先债权人的合法权益，避免因首封法院延迟处置而导致优先债权无法及时实现。例如，某银行对被执行人的房产享有抵押权，该房产被 B 法院查封，但 B 法院在查封后 60 日内未启动处置程序，而首封法院 A 法院已查封了被执行人的土地且超过 60 日也未处置，此时银行可向 B 法院申请移送房产的处置权，也可向 A 法院申请移送土地的处置权，由 B 法院或 A 法院对房产和土地进行整体处置。

（二）权属分离时的处置原则

1、分别处置 ：如果土地和房产分属不同主体，如土地归甲所有，房屋归乙所有，那么各法院可分别对各自查封的财产进行处置。这是因为此时查封的效力不相互延及，各自的权利基础不同。但需要注意的是，在处置过程中，必须确保最终买受人能够取得房地一体的权利，即如果法院分别对土地和房产进行拍卖，应确保最终由同一个人或同一实体受让土地和房产，以避免房地分离导致的权利冲突和实际使用中的不便。

2、协调与平衡利益 ：在权属分离的情况下，处置土地和房产可能涉及到不同权利人的利益，如土地所有人的土地使用权收益权、房产所有人的房屋所有权等。因此，法院在处置时需要充分考虑各方利益，进行合理的协调和平衡。例如，如果土地和房产的处置可能导致一方权利人遭受重大损失，而另一方权利人的利益可以通过其他方式得到保障，法院应尽量寻求合理的处置方案，以减少对各方当事人的不利影响。

（三）轮候查封的处置原则

1、轮候查封的效力 ：轮候查封是指对已被其他国家机关查封、扣押、冻结的财产，执行法院依次按时间顺序进行查封、扣押、冻结。当首先查封的法院处置查封财产后，轮候查封才自动生效。在土地和房产分别被不同法院查封的情况下，后查封法院需履行登记或笔录程序，不得冲突执行。

2、轮候查封的处置顺序 ：轮候查封法院在首先查封法院处置财产后，按照轮候查封的顺序依次对剩余财产进行处置。如果首封法院对查封财产进行了部分处置，剩余财产由轮候查封法院承接处置。例如，A 法院首先查封了被执行人的土地，并对该土地进行了部分处置，剩余土地由 B 法院轮候查封，此时 B 法院可对剩余土地进行处置。

四、特殊情形的处理

（一）超标的查封

如果查封的财产价值明显超过债权金额，且该财产不可分割，可以依据《查封规定》第十九条申请解除超额部分的查封。这是因为超标的查封可能会对被执行人的合法权益造成不必要的损害，同时也违反了比例原则。例如，被执行人的财产价值为 1000 万元，而申请执行人的债权仅为 300 万元，且该财产不可分割，此时可以申请解除 700 万元部分的查封，以保障被执行人的正常生活和经营。

（二）权利冲突

如果土地与房产分属不同权利人，可能会产生权利冲突。例如开发商抵押土地后，购房人取得房屋，此时需要通过执行异议程序对权利归属进行确认，避免因执行措施损害第三人的合法权益。购房人可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，向法院提出执行异议，主张其对所购房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院会依法审查购房人是否符合相关条件，如是否在法院查封之前已签订合法有效的购房合同、是否已支付全部房款或按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按照法院要求交付执行、是否已实际占有该房屋，以及未办理过户登记是否非因购房人自身原因等。如果购房人符合上述条件，法院将裁定中止对该房屋的执行，从而保护购房人的合法权益。

五、处置步骤及注意事项

1、调查核实 ：在处理土地和房产分别被不同法院查封的问题时，首先要调取不动产的登记信息，确认土地与房产是否属于同一主体，这是确定查封和执行范围的基础。同时，通过法院或登记机关查询相关财产的查封时间及轮候情况，明确查封顺位，这对于确定财产的执行顺序至关重要。

2、确定处置法院 ：根据“房地一体”原则和首封法院优先处置原则，确定由哪个法院负责处置土地和房产。如果存在优先债权且符合移送条件，优先债权法院可及时向首封法院发函要求移送处置权。

3、整体评估拍卖 ：建议由处置法院对土地和房产进行整体评估拍卖，确保买受人最终取得土地使用权和房屋所有权的一体性。在拍卖过程中，应按照法律规定和程序进行，保障各方当事人的合法权益。

4、分配执行款 ：拍卖所得款项应按照查封顺位和债权的优先性进行分配。首先保障优先债权人的权益，如有剩余款项再按照普通债权的查封顺序进行分配。

5、监督执行过程 ：在执行过程中，各方当事人及利害关系人应密切关注执行进展，如发现执行行为违反法律规定或损害自身利益，应及时提出执行异议或复议申请，维护自身合法权益。

六、案例

附：指导案例122号（河南神泉之源实业发展有限公司与赵某军、汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司等执行监督案）

基本案情

河南省平顶山市中级人民法院(以下简称平顶山中院)在执行陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强申请执行汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司(以下简称博易公司)、闫某萍、孙某英民间借贷纠纷四案中，原申请执行人陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强分别将其依据生效法律文书拥有的对博易公司、闫某萍、孙某英的债权转让给了河南神泉之源实业发展有限公司（以下简称神泉之源公司）。依据神泉之源公司的申请，平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫 04执57-4号执行裁定，变更神泉之源公司为上述四案的申请执行人，债权总额为129605303.59元(包括本金、利息及其他费用)，并将四案合并执行。

案涉国有土地使用权证号为汝国用【2013】第0069号，证载该宗土地总面积为258455.39平方米。平顶山中院评估、拍卖土地为该宗土地的一部分，即公司园区内东西道路中心线以南的土地，面积为160720.03平方米，委托评估、拍卖的土地面积未分割，未办理单独的土地使用证。

涉案土地及地上建筑物被多家法院查封，本案所涉当事人轮候顺序为:1.陈某利一案。2.郭某宾一案。3.郭某娟、蔡某环、金某丽、张某琪、杨某棉、赵某军等案。4.贾某强一案。5.春某峰一案。

平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫04执57-5号执行裁定：“将扣除温泉酒店及 1 号住宅楼后的流拍财产，以保留价153073614.00元以物抵债给神泉之源公司。对于博易公司所欠施工单位的工程款，在施工单位决算后，由神泉之源公司及其股东陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强予以退还。”

赵某军提出异议，请求法院实现查封在前的债权人债权以后，严格按照查封顺位对申请人的债权予以保护、清偿。

裁判结果

河南省平顶山市中级人民法院于2017年5月2日作出(2017)豫 04 执异27号执行裁定，裁定驳回赵某军的异议。赵某军向河南省高级人民法院申请复议。河南省高级人民法院作出(2017)豫执复158号等执行裁定，裁定撤销河南省平顶山市中级人民法院(2017) 豫04执异27号等执行裁定及(2016)豫04执57-5号执行裁定。河南神泉之源实业发展有限公司向最高人民法院申诉。2019年3月19日，最高人民法院作出（2018）最高法执监848、847、845号裁定，驳回河南神泉之源实业发展有限公司的申诉请求。

裁判理由

最高人民法院认为，赵某军以以物抵债裁定损害查封顺位在先的其他债权人利益提出异议的问题是本案的争议焦点问题。平顶山中院在陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。贾某强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾某强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。执行法院虽将春某峰、贾某强的案件与陈某利、郭某宾的案件合并执行，但仍应按照春某峰、贾某强、陈某利、郭某宾依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾某强、春某峰债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。

注：我们在土地和房产的执行过程中，无论是同一法院还是不同法院的查封，都要严格遵守查封顺位，保障各债权人的合法权益。

七、总结与展望

土地和房产分别被不同法院查封的问题在司法实践中较为复杂，但遵循 “房地一体” 原则、首封法院优先处置原则以及优先债权法院移送执行等相关法律规定，能够合理地处置此类问题。在具体操作中，需注意调查核实权属和查封情况，确定处置法院，整体评估拍卖，合理分配执行款，并监督执行过程，以保障各方当事人的合法权益。

然而，目前在相关的法律制度和执行实践中仍存在一些需要进一步完善的地方。例如，不同法院之间的协调机制可以进一步优化，以提高执行效率，减少执行冲突；对于一些特殊情形下的权利冲突，可以进一步细化相关规定，明确各方权利义务，以便更好地平衡各方利益。未来，随着法律的不断完善和司法实践的不断发展，土地和房产分别被不同法院查封的处置将更加规范、高效和公正。

律师介绍

陈 爽

北京市京师（郑州）律师事务所

实习律师