【摘要】业主以房屋质量缺陷为由拒缴物业费，是物业服务合同纠纷中的常见抗辩事由。通过分析物业费缴纳义务的法律性质、房屋质量缺陷与物业服务合同义务之间的法律关系，结合典型司法案例，认为房屋质量缺陷通常属于商品房买卖合同关系或建设工程质量保修范畴，与物业服务合同关系分属不同法律关系，业主不能以此为由拒缴物业费。该分析为物业服务企业追缴欠费及业主正确维权提供法律指引。

【关键词】物业费；房屋质量缺陷；合同相对性

在物业服务合同纠纷司法实践中，业主以房屋存在质量问题为由拒绝缴纳物业费的情形极为常见。典型情形如：业主收房后发现厨房排烟倒灌、卫生间渗漏、墙体开裂、窗户密封不严等质量缺陷，多次向物业公司反映未获解决后，便采取停止缴纳物业费的方式表达不满或施加压力。然而，此类抗辩能否得到法院支持，涉及物业服务合同与商品房买卖合同之间的法律关系区分问题。

根据《中华人民共和国民法典》合同编的相关规定，物业服务合同系业主与物业服务人之间就物业服务区域内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序管理维护等事项订立的合同；而房屋质量缺陷的修复义务，则源于建设单位与业主之间的商品房买卖合同关系，或在保修期内建设单位依据《建设工程质量管理条例》等规定应承担的保修责任。二者合同主体、义务内容、法律依据均不相同，在法律上属于相互独立的合同关系。

司法实践中，大量业主因混淆上述两类法律关系，错误地将对建设单位的不满转嫁至物业服务企业，最终不仅未能解决房屋质量问题，反而因拖欠物业费被诉至法院并承担违约金、诉讼费等额外损失。通过梳理相关法律规范与典型裁判规则，可以明确业主拒缴物业费的合法抗辩事由范围，为各方主体提供实务指引。

一、法律规定

1.《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第九百三十七条第一款 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

3.《建设工程质量管理条例(2019修订)》

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

二、裁判案例

案例一：南充某某物业管理有限公司与全某物业服务合同纠纷

审理法院：四川省南充市嘉陵区人民法院

案号：(2026)川1304民初2093号

四川省南充市嘉陵区人民法院认为：“原告与案涉小区房屋建设单位成都某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容真实、合法有效，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该合同对全体小区业主有效，原、被告均应依约履行合同。被告全某辩称物业服务不达标且存在问题，其未提供有效证据予以佐证，且房屋质量问题不属于本案处理的范围，故依照《前期物业服务合同》约定，被告全某应当向原告某某物业公司支付所欠付的相关费用。”

本案系人民法院以小额诉讼程序审理并一审终审的物业服务合同纠纷典型案例。法院明确区分了物业服务合同关系与商品房买卖合同关系的法律边界，明确指出房屋质量缺陷“不属于本案处理的范围”，业主应当向建设单位（开发商）主张权利，而不能以此为由拒缴物业费。本案对于纠正业主“以房屋质量问题对抗物业费缴纳”的错误认知具有重要的示范意义。同时，法院在违约金数额上酌情调减，体现了对业主合理诉求的兼顾，但物业费本金部分须全额支付，裁判立场清晰、尺度得当。

案例二：杨某超等诉河南某物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查案

审理法院：河南省高级人民法院

案号：(2025)豫民申3257号

河南省高级人民法院认为：“杨某超系河南省新郑市某畔小区某苑23A某号楼2单元9层901室业主。浩某公司与河南诚某置业有限公司签订了《某畔前期物业服务合同》，受托对某畔小区提供前期物业服务。《某畔前期物业服务合同》对杨某超具有法律约束力。浩某公司提供了物业服务，其有权向杨某超收取物业费。杨某超与某市诚某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋交付的时间是2019年12月31日之前；出卖人应以书面形式、手机短信、电子邮件或其他方式向买受人发出交房通知，买受人应当在收到交房后7日内办理房屋验收及交接手续，买受人迟延接收的视为房屋通过验收并交付。杨某超主张案涉房屋并未交付不能成立。综上，原审判令杨某超向浩某物业支付物业费，并无不当。”

本案系河南省高级人民法院作出的再审审查裁定，直接涉及“房屋质量缺陷是否影响房屋交付认定及物业费缴纳义务”这一核心问题。法院明确：在开发商已按合同约定通知交房的情况下，业主以一般房屋质量瑕疵（非主体结构问题）为由拒绝收房，不影响房屋已交付的认定，业主仍应承担物业费缴纳义务。同时，本案也提示业主：如认为房屋存在严重影响居住使用的质量问题，应通过专业鉴定、诉讼等途径向开发商主张权利，而非以拒收房屋、拒缴物业费的方式消极对抗。

案例三：陈某甲诉某某物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审审查案

审理法院：贵州省高级人民法院

案号：(2024)黔民申7446号

贵州省高级人民法院认为：“贵阳某某房地产开发有限公司于合同约定的交房时间之前取得竣备手续并履行了通知义务，证明房屋达到了交付条件。申请人并未举证证明案涉房屋存在严重影响房屋居住的主体和地基问题。且，与申请人签订《商品房买卖合同》的主体是贵阳某某房地产开发有限公司，并非某某公司。如果的确存在质量瑕疵，申请人可就房屋质量瑕疵的修复向贵阳某某房地产开发有限公司主张权利，并不能以此作为拒交物业费的理由。其该项申请再审理由不能成立，本院不予采纳。”

本案系贵州省高级人民法院作出的再审审查裁定，直接、明确地回应了“业主能否以房屋质量缺陷为由拒缴物业费”这一核心问题。法院清晰界定了两个不同法律关系的边界：房屋质量瑕疵的修复属于商品房买卖合同关系，业主应向开发商主张权利；而物业费缴纳义务源于物业服务合同关系，业主不能以房屋质量缺陷为由拒缴物业费。本案的裁判规则可以作为同类案件的重要参考，也为业主正确维权提供了清晰的路径指引。

三、结 语

房屋质量缺陷与物业费纠纷之间的混淆，是业主维权中最常见也最危险的误区之一。许多业主在遭遇排烟倒灌、渗漏、开裂等房屋质量问题时，因与建设单位沟通不畅或问题久拖不决，便将情绪转向每日可见的物业公司，以拒缴物业费作为施压手段。殊不知，这一做法不仅无法解决房屋质量问题的“本”，反而会为自己招致被起诉、承担违约金和诉讼费的“标”。

郑重提醒广大业主：物业费缴纳义务与房屋质量缺陷分属两个完全不同的法律关系。物业公司的合同义务是公共区域的管理维护，而非对专有房屋的设计缺陷或施工质量问题承担责任。当房屋出现质量缺陷时，正确的维权路径是：在保修期内，首先依据《商品房买卖合同》及《建设工程质量管理条例》向建设单位（开发商）主张保修责任；若开发商拒不履行或维修不合格，可向建设行政主管部门投诉，或依据合同约定提起仲裁或诉讼。切勿将矛头错误地对准物业服务企业，以免陷入“房屋问题未解决，又被追缴欠费加违约金”的两难困境。

对于物业服务企业而言，面对业主以房屋质量缺陷为由拒缴物业费的情形，建议采取以下措施：一是在服务合同或管理规约中明确物业服务的范围边界，区分公共区域服务与专有部分维修责任；二是对业主反映的房屋质量问题，及时告知其正确的维权途径，留存书面告知记录，避免业主产生“物业公司推诿”的误解；三是在业主欠费后，依法履行催告程序，保留催收证据，必要时通过诉讼方式维护自身合法权益。

司法实践已形成稳定的裁判规则：房屋质量缺陷不构成拒缴物业费的合法事由。希望各方主体认清各自的权利义务边界，在法律的框架内理性维权、诚信履约，共同维护和谐有序的社区治理秩序。

作者简介

高成志 律师

北京市京师（郑州）律师事务所

政府法律顾问事务部

专业领域：

公司法律事务、民商事诉讼及仲裁事务等