目 录
一、前言
二、珠海市租赁合同纠纷案件检索分析
三、珠海市租赁合同纠纷案件可视化数据分析
四、基于房屋出租方的法律风险防控建议
五、基于房屋承租方的法律风险防控建议
六、基于其他租赁合同的风险防控建议
七、附录
八、结语
前 言
随着中国特色社会主义市场经济体系的发展,城市化进程步伐不断加快,需求与供给的不匹配,加剧了各类资源供需的不平衡,租赁市场也随之发展并逐渐繁荣。虽然租赁市场的繁荣平衡了各类资源的需求,但是随着租赁市场的进一步发展,关于租赁合同纠纷的案件也不断增加。而在租赁合同纠纷中,多数纠纷为房屋租赁合同纠纷,因此本文主要对于房屋租赁合同纠纷进行深入分析、建议,对于其余租赁合同纠纷案件仅作基本分析、建议。
北京市京师(珠海)律师事务所通过对中国裁判文书网上公布的2020年广东省珠海市所有租赁合同纠纷案件的裁判文书进行分类、整理、分析,对租赁合同纠纷案件的基本情况、产生原因、争议焦点等进行总结,并形成本书,旨在为珠海市租赁合同纠纷案件的现状进行全面地了解。并结合相关司法实务和理论观点,对出租方以及承租方双方之间构成良好的租赁关系往来提出法律风险防控建议,为租赁双方提供借鉴和参考。
本书以2020年12月31日24时为时间节点在中国裁判文书网以及alpha案例库获得的上网裁判文书为统计数据来源,由于裁判文书的实时更新、上传滞后性等因素影响,致使各地法院实际审结案件数量与其上传公布案件数量不一致,故本书对于数据分析的结果可能与实际情况存在一定差异。
本报告系北京市京师(珠海)律师事务所一体化团队整理、撰写,团队按照“公司模式”运作,由律所统一运营、统一管理、统一服务,形成业务能力互补和一体化的新型组合,围绕战略目标打造满足客户需求的法律服务产品。
珠海市租赁合同纠纷案件检索分析
(一)检索条件
1.数据来源:中国裁判文书网、alpha案例库
2.地域范围:珠海市
3.案件类型:民事-租赁合同纠纷案件
4.文书类型:判决书
5.时间区间:2020年1月1日—2020年12月31日24时
6.关键词:珠海市、租赁合同纠纷、判决书
(二)检索结果
根据上述条件进行检索,综合上述数据库,一共检索到民事判决书382份。其中:一审判决书280份,二审判决书89份,再审判决书13份。以上数据于2020年12月31日从上述数据库获取。
珠海市租赁合同纠纷案件可视化数据分析
(一)区域分析:香洲区案件集中,与人口分布相符
通过分析数据得知,本报告样本的区域分布情况为:香洲区223件;金湾区80件;斗门区53件;横琴新区26件。
总体上看,发生于香洲区的租赁合同纠纷案件数量占案件总量的一半以上,占比约50%,其次是金湾区和斗门区。区域分布情况与珠海市各区经济发展水平和户籍人口数量较符合,反映出租赁合同纠纷案件数量与经济总量和户籍人口数量呈正相关关系。
(二)审级分析:服判息诉率较高
通过分析数据得知,本报告样本中:一审终审案件有280件,占比约73%;二审终审案件89件,占比约23%;再审案件13件,占比约4%。
总体上看,在案件数量上,一审终审案件占比最高,相比二审终审案件高出50个百分点,相比再审案件高出69个百分点。反映出珠海市租赁合同纠纷案件的服判息诉率较高,在实务中,有超过七成的纠纷能在一审程序中得到解决。
(三)案由分析:房屋租赁合同纠纷最为集中
通过分析数据得知,本报告样本中:车辆租赁合同纠纷有7件;建筑设备租赁合同纠纷有25件;土地租赁合同纠纷有43件;房屋租赁合同纠纷有272件;其它租赁合同纠纷有35件。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷主要集中在房屋租赁合同纠纷方面,约七成的租赁合同纠纷与房屋租赁有关。反映出,在租赁合同纠纷中,多数纠纷为房屋租赁合同纠纷,人与房之间的关系仍很重要,需求与供给的不匹配,加剧了各类资源供需的不平衡。
(四)合同形式分析:当事人更倾向于签订书面合同
通过分析数据得知,本报告样本中: 未签订书面合同的案件有 16件,占比约4%; 有签订书面合同的案件有336件,占比约96%。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷中,多数租赁合同纠纷案件签订了书面合同。 这反映出, 大部分案件当事人都倾向于签订书面合同,通过书面合同约定双方的权利义务。 发生争讼时,双方当事人签订的书面合同也会成为法院认定案件事实的重要依据之一。
(五)律师聘用分析:综合聘用率较高
通过分析数据得知,本报告样本中: 单方聘用律师的案件有 160件,占比约42%; 双方均聘用律师的案件有149件,占比约39%; 未聘用律师的案件有70件,占比约18%; 其它3件,占比约1%。
总体上看,律师综合聘用率(任意一方有聘用律师)较高,约为 81%。 这反映出多数珠海市租赁合同纠纷的诉讼案件都有律师介入,多数当事人选择聘用律师作为诉讼代理人,律师的介入可以有效的提高办案效率,更全面的为当事人争取合法权益。
(六)标的额分析:以标的额在50万元以下的案件为主
通过分析数据得知,本报告样本中: 标的额在 50万元以下的案件有223件,占比约58%; 标的额在50万元至100万元之间的案件有30件,占比约8%; 标的额在100万元至500万元之间的案件有45件,占比约12%; 标的额在500万元至1亿元之间的案件有8件,占比约2%; 其它有76件,占比约20%。
总体上看,以标的额在 50万元以下的案件为主,占比约58%,反映出珠海市租赁合同纠纷的涉诉标的额并不高。
(七)争议焦点分析:涉及“租金”的纠纷居多
通过分析数据得知,本报告样本中: 涉及 “保证金”的纠纷有44件; 涉及“物业费”的纠纷有45件; 涉及“水电、燃气费”的纠纷有67件; 涉及“押金”的纠纷有70件; 涉及“利息”的纠纷有70件; 涉及“返还、退还租赁物”的纠纷有83件; 涉及“占用费(包括资金占用费、场地占用费、房屋占用费等)”的纠纷有96件; 涉及“合同解除”的纠纷有97件; 涉及“逾期违约金、滞纳金”的纠纷有98件; 涉及“租金”的纠纷有225件。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷中,涉及 “租金”的纠纷居多,其次是涉及“逾期违约金、滞纳金”的纠纷和涉及“合同解除”的纠纷。 这反映出,在租赁合同纠纷中,租金条款是租赁双方的最根本的争议焦点。
(八)审理期限分析:主要集中在180天内审结
通过分析数据得知,本报告样本中: 审理期限在 30天以下的案件有9件,占比约2 %; 审理期限在31天至90天之间的案件有156件,占比约41%; 审理期限在91天至180天之间的案件有61件,占比约16%; 审理期限在181天至365天之间的案件有16件,占比约4%; 审理期限在365天以上的案件有3件,占比约1%; 其它有137件,占比约36%。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷案件的审理期限在 30天至90天之间的居多。 且一审案件的审理期限一般不超过六个月,审理期限在180天以内的案件有226件,占比约59%。 这反映出珠海市租赁合同纠纷案件的审结效率较高,多数案件能在半年内得到解决,符合相关法律要求。
(九)终审结果分析:
1.一审裁判结果分析:原告诉求的综合支持率较高
通过分析数据得知,本报告样本的一审裁判结果中: 原告诉求被全部或部分支持的案件有 249件,占比约90%; 原告诉求被全部驳回的案件有26件,占比约9%; 撤回起诉的案件有1件,占比约0.4%; 其它裁判结果的案件有4件,占比约1.6%。
总体上看, 珠海市租赁合同纠纷的一审案件中,原告诉求的综合支持率高,约 90%的原告诉求能得到法院的全部支持或部分支持。
2.二审裁判结果分析:近半数案件被维持原判
通过分 析数据得知,本报告样本的二审裁判结果中: 法院维持原判的案件有 42件,占比约47%; 法院改判的案件有25件,占比约28%; 法院发回重审的案件有1件,占比约1%; 其它裁判结果的案件有21件,占比约24%。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷的二审案件中,法院改判率不高,约一半案件在二审程序中被维持原判。
3.再审裁判结果分析:近七成案件得到改判
通过分析数据得知,本报告样本的二审裁判结果中: 法院维持原判的案件有 1件,占 比约8%; 法院改判的案件有9件,占比约69%; 其它裁判结果的案件有3件,占比约23%。
总体上看,珠海市租赁合同纠纷的再审案件中,法院改判率较高,近七成案件在再审程序中被改判。
(十)高频实体法分析:法律适用较为集中
通过分析数据得知,本报告样本中, 《中华人民共和国合同法》第六十条 “严格履行与诚实信用”、第一百零七条“违约责任”和第八条“依合同履行义务原则”被引用的次数最多,分别是232次、221次和121次。
总体上 看,珠海市租赁合同纠纷案件中被高频引用的实体法基本来自于《中华人民共和国合同法》 。 这反映出 《中华人民共和国合同法》对于租赁合同纠纷进行了详细的规定,做到了有法可依,为租赁双方解决争议提供了充分地法律基础 。
附件:
珠海市租赁合同纠纷案件法律大数据分析与风险防控白皮书.pdf